農地売却の相談先はどこがいい？6つの相談先の特徴とメリット・デメリットを比較

農地売却の相談先としては農業委員会や農協、不動産業者などの専門機関となります。農地法による売買規制や、転用に関する許可手続きなど、一般的な不動産取引とは異なる複雑な制度が存在するためです。

相談窓口の選択により、売却の成否や手続き期間、最終的な手取り額に大きな差が生まれます。農業委員会では許可取得の要件確認、農協では地域農家とのマッチング支援、不動産業者では市場での販売活動、行政書士では書類作成や申請代行など、それぞれ異なる強みを持っています。

本記事では、各相談窓口の役割と料金体系、あなたの農地に適した選択方法を具体的に説明します。適切な相談先選びにより、確実で有利な農地売却を達成できます。

農地売却の相談が必要な理由と基本的な流れ

農地売却に専門知識が必要な3つの理由

農地の売却は一般的な不動産売却と大きく異なり、専門知識なしには進めることができません。第一に、農地法による厳格な規制があります。農地を売却する際は農業委員会の許可が必要で、買主は原則として農業従事者に限定されます。

令和5年の農地法改正により下限面積要件（50アール以上）は撤廃されましたが、「農業に常時従事する」条件は維持されており、購入者の資格審査は依然として厳しいのが現状です。第二に、農地の種類による売却可能性の違いを理解する必要があります。農用地区域内農地や甲種農地、第1種農地は原則転用不可で農業従事者にのみ売却可能です。

対して第2種農地は条件付きで転用可能、第3種農地は転用許可が下りやすく、売却戦略が根本的に変わります。第三に、税務上の特例制度活用の複雑さがあります。農地中間管理機構への売却なら800万円の特別控除、農業経営基盤強化促進法の買入協議なら1,500万円の控除が適用される場合があり、手取り額に大きな影響を与えます。

農地売却の基本的な手続きフロー

農地売却の手続きは一般不動産とは大きく異なる特殊なプロセスを経ます。農地を購入できるのは、農家やこれから農業に従事しようとする人です。農地のまま売却する場合は農業従事者、転用して売却する場合は一般購入者を探します。

買主決定後は停止条件付き売買契約を締結することが多く、第3条許可が下りなかったときは、売買契約を解除することを求めらる可能性があり、合意書にはその旨を特約（条項）として記載している場合があります。合意締結後に、農業委員会へ第3条許可を申請します。売買契約締結後に、農業委員会へ第3条許可を申請します。

申請には登記事項証明書や公図などが必要で、許可申請や農業委員会が許可の可否を話し合う定例会のタイミングによっては、申請から許可までに2カ月～3カ月ほどかかることも少なくありません。農業委員会から許可証が交付されたら、本契約の上、残代金決済と所有権移転登記を行います。

相談なしで進めるリスク

専門家への相談を怠ることで生じるリスクは例えば以下のようなことが考えられます

• 農地中間管理機構への売却で控除を受けられたにも関わらず、一般売却を選択し譲渡所得税の支払いが発生するリスク。
  必要に応じて税理士相談を検討しましょう。

• 地積測量図の古さ等により、農転許可申請が半年ほど遅延し、その間の固定資産税、管理費用、測量費用で追加負担が発生するリスク。
  買取業者を利用すれば農転申請を代行してくれる場合があります。