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市街化調整区域の土地買取で失敗しない！高額で売却するための完全ガイド

更新日 2026.03.30

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「市街化調整区域の土地を相続したが、どうすればいいかわからない」「不動産会社に相談したら取り扱いを断られた」——市街化調整区域の土地は、通常の不動産とは異なる制約があるため、売却に苦労する方が非常に多いのが現実です。

しかし、市街化調整区域の土地にも売却方法はあります。特に近年は、太陽光発電所や蓄電所の建設用地として、市街化調整区域内の土地に注目する開発事業者が増えています。

この記事では、市街化調整区域の土地がなぜ売りにくいのかを整理した上で、できるだけ高く・確実に売却するための具体的な方法と注意点を解説します。

市街化調整区域とは？なぜ土地が売れにくいのか
市街化調整区域で買い手を見つけるための戦略
市街化調整区域の土地活用における最新トレンド
市街化調整区域での土地売却時に注意すべきリスク
市街化調整区域の土地買取における法律と手続き
市街化調整区域内での土地買取業者の選び方
市街化調整区域の不動産価値を高めるための方法
まとめ

1. 市街化調整区域とは？なぜ土地が売れにくいのか

市街化調整区域の基本

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき「市街化を抑制すべき区域」として指定されたエリアです。原則として新たに建物を建てることが制限されています。

都市計画区域の区分イメージ

市街化区域

開発を促進する区域
住宅・商業施設 ◎
需要が高い

要注意

市街化調整区域

開発を抑制する区域
建物建築原則✕
需要が低い

市街化調整区域の土地が売れにくい5つの理由

建物が原則建てられない

住宅や商業施設を自由に建築できないため、一般的な購入ニーズに応えられません。

購入できる人・用途が限定される

農業従事者の農家住宅、既存建物の建て替えなど、条件を満たす場合のみ建築が可能です。

住宅ローンが使いにくい

金融機関によっては担保として認められず、買い手の購入ハードルが大幅に上がります。

不動産会社が積極的に扱わない

仲介手数料は売買価格に比例するため、低価格帯の土地は営業活動が手薄になりがちです。

相場がわかりにくい

取引事例が少なく適正価格の判断が難しいため、高すぎて売れない・安すぎて損をするリスクがあります。

2. 市街化調整区域の土地を売却する4つの方法

売りにくいのは事実ですが、「売れない」わけではありません。状況に応じた方法を選ぶことが重要です。

方法 ①

専門の不動産会社に仲介依頼

市街化調整区域の取引実績が豊富な会社に依頼。農業従事者や既存宅地購入者とのネットワークを持つ会社が有利。

売却まで長期化の可能性

方法 ②

農業従事者・農業法人に売却

農地のまま売却（農地法第3条許可）。転用手続き不要だが、買い手が農業従事者に限定され価格は低め。

買い手が限定的

方法 ③

隣接地の所有者に打診する

隣の土地の所有者にとっては、買い増しで土地の活用幅が広がるメリットがあり、購入意欲があるケースも。

見落としがちな選択肢

方法 ④ おすすめ

太陽光・蓄電所の事業者に売却

市街化調整区域の特徴がエネルギー事業にプラスに。開発事業者が直接買い取るため、仲介不要で確実性が高い。

売却の確実性が高い

なぜ市街化調整区域の土地がエネルギー事業に向いているのか

日照条件が良好　→ 周囲に高い建物がなく、パネルへの日射を遮るものが少ない

広い面積を確保しやすい　→ 大規模な発電設備・蓄電設備の設置に最適

取得コストが低い　→ 事業の採算性が取りやすく、事業者にとって魅力的

住宅地から離れている　→ 近隣トラブルのリスクが低い

3. 少しでも高く売るために押さえるべきポイント

ポイント① 複数の業者から見積もりを取る

1社だけの査定額を鵜呑みにせず、最低3社以上に依頼しましょう。市街化調整区域に慣れた業者とそうでない業者では、査定額に大きな差が出ることがあります。

ポイント② 土地の「使い道」を明確に提示する

「何に使えるかわからない」という理由で敬遠されがちです。買い手に具体的な用途を提示できれば価値が上がります。

市街化調整区域でも認められる主な用途

☀️

太陽光発電所・蓄電所

🌾

農業用施設（倉庫・温室）

🏥

公益施設（福祉・医療）

⛺

グランピング・キャンプ場

ポイント③ 境界と権利関係を事前に整理する

✔

境界確定測量は済んでいるか

✔

相続登記は完了しているか

✔

抵当権・担保権が残っていないか

✔

農業委員会への届出状況

ポイント④ 売り出しのタイミングを考える

💡 タイミングのヒント

太陽光発電事業者は年度末（3月）に向けて事業計画を策定するため、用地取得が活発になるのは秋〜冬にかけてです。このタイミングに合わせて情報を出すと、より良い条件を引き出しやすくなります。

4. 売却時に必要な法律知識と手続き

都市計画法による制限

都市計画法第34条の要件を満たさない限り、開発行為は許可されません。ただし、太陽光発電設備など建築物に該当しない用途であれば開発許可が不要なケースもあります。

農地法による制限

農地を売却する場合の許可フロー

農地を売却したい

農地のまま売却

農地法第3条許可
買主＝農業従事者のみ

転用して売却

農地法第5条許可
事業用地・太陽光など

農地区分ごとの転用可否

農地区分	転用の可否
甲種農地	原則不許可
第1種農地	原則不許可
農用地区域内農地	原則不許可（除外手続き要）
第2種農地	条件付きで許可の可能性
第3種農地	原則許可 ◎

自分の農地がどの区分に該当するかは、地元の農業委員会で確認できます。

契約時の注意点

契約書に明記すべき事項

①

土地の利用制限に関する重要事項説明

②

開発許可・農地転用許可の取得を条件とする特約（停止条件付き契約）

③

許可が得られなかった場合の契約解除条項

5. 土地買取業者を選ぶ際の5つのチェックポイント

業者選びを誤ると不当に安く買い叩かれるリスクがあります。以下の5つを確認しましょう。

市街化調整区域の取引実績があるか

法規制が複雑なため、経験の浅い業者では手続きが滞る可能性があります。

査定額の根拠を説明してくれるか

取引事例や利用可能性に基づいた根拠を示してくれる業者は信頼できます。

手続きのサポート体制があるか

農地転用・開発許可申請・相続登記などを売主に丸投げしない業者を選びましょう。

契約内容が明確か

買取価格・支払い時期・手続き費用の負担・解除条件が書面で明示されているか確認。

複数社を比較しているか

最低3社以上に相談し、価格・条件・対応を比較してから決めましょう。

6. 売却時の税金と節税対策

譲渡所得税の基本

土地売却で利益が出た場合、譲渡所得税（所得税＋住民税）が課されます。

譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

所有期間	区分	税率
5年以下	短期譲渡所得	約39.63%
5年超	長期譲渡所得	約20.315%

※所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されます。

活用できる主な特例・控除

相続した土地の取得費加算の特例

相続税額の一部を取得費に加算でき、譲渡所得を圧縮可能。相続開始から3年10ヶ月以内の売却が条件。

低未利用土地等の100万円特別控除

市街化調整区域の遊休地などを500万円以下で売却した場合、100万円の特別控除が適用される可能性あり。

3,000万円特別控除（居住用財産）

市街化調整区域内の自宅を売却した場合は、最大3,000万円の控除が適用される可能性あり。

節税のために押さえるべきこと

✔

5年超の所有で長期譲渡所得の低い税率を適用する

✔

購入時の契約書・領収書を探す（見つからないと売却価格の5%しか取得費にできない）

✔

仲介手数料・測量費・解体費などの譲渡費用を漏れなく計上する

✔

売却前に税理士に相談しておく

7. 市街化調整区域の土地を放置するリスク

「売れないから持っておく」にも、コストとリスクが伴います。

💸 固定資産税の継続負担

使っていなくても毎年課税されます。耕作放棄地として認定されると税額が上がる可能性も。

🔧 管理コスト・近隣トラブル

草刈り・不法投棄防止など定期管理が必要。放置すると自治体から指導を受けるケースも。

👨‍👩‍👧 相続時の負担

2024年4月から相続登記が義務化。正当な理由なく3年以内に登記しないと10万円以下の過料の可能性。

📉 資産価値の下落

地方の土地は人口減少の影響で評価額が年々下落傾向。先延ばしにするほど売却額は低くなります。

売却を迷っている間にもコストは発生し続けています。
少しでも有利な条件で手放すには、早めの行動が重要です。

8. まとめ｜市街化調整区域の土地でも売却の道はある

✔

売れにくい理由は「建築制限」「購入者の限定」「ローンの制約」など明確

✔

仲介だけでなく、農業従事者・隣地所有者・エネルギー事業者への売却も選択肢

✔

太陽光発電所・蓄電所の用地としての売却は市街化調整区域と相性が良い

✔

高く売るには複数社査定・用途の明確化・権利関係の整理が重要

✔

放置するほどコストがかさみ資産価値は下落 → 早めの行動がカギ

「市街化調整区域だから売れない」と
諦める必要はありません。

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不動産については、「不動産売却のメリット・デメリットは？売った方がいい不動産も解説｜GMO不動産査定」も参考にしてみてください。

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