売れない土地で買取業者を正しく選ぶ｜高額買取のための査定比較と業者選定の注意点

売れない土地を現金化できる買取業者

売れない土地を抱えて困っている方に朗報です。立地が悪い、形状が特殊、権利関係が複雑といった理由で一般の不動産市場では売却困難な土地でも、専門の買取業者なら適正価格で買い取ってくれる可能性があります。

現在、全国には売れない土地に特化した買取業者が数多く存在し、再建築不可物件、底地、共有持分、市街化調整区域の土地など、様々な訳あり物件の買取実績を上げています。重要なのは、あなたの土地の条件に最適な業者を見つけることです。

この記事では、実際の買取事例や口コミ評価をもとに厳選した優良買取業者14社の詳細情報から、業者選びで失敗しないための具体的なノウハウまで、売れない土地を確実に現金化するために必要な情報をすべてお伝えします。

売れない土地でも確実に買い取ってくれる優良業者14選

全国対応の大手買取業者5社

株式会社AlbaLink（アルバリンク）
年間買取件数760件超の実績を誇る訳あり物件専門の買取業者です。東京プロマーケット市場に上場しており、社会的信頼性も高く評価されています。再建築不可物件、底地、共有持分など、他社で断られた物件も積極的に買い取り、査定と現金化までのスピード感を特徴としています。

※年間買取件数は2025年8月時点で公式に公開されている情報です。

東急リバブル
50年以上の歴史を持つ大手不動産会社で、全国226店舗以上のネットワーク※1を活用した買取サービスを提供しています。年間32,918件の売買・仲介実績※2があり、土地買取においても確実性と安全性を重視する方におすすめです。

※1.2025年5月25日時点の店舗数です。
※2.2024年度の実績値です。

三井のリハウス（三井不動産リアルティ）
仲介売却実績で長年1位を獲得している信頼性の高い大手不動産会社です。直接買取ではなく、複数の買取業者に査定を依頼して最適な条件を提示するサポート型のサービスが特徴。複数社の買取額を比較できるため、より高値での売却が期待できます。

住友不動産ステップ
全国直営194営業センターを展開し、売上高3位の実績を持つ仲介業者です。

※2025年8月時点で公開されている直営営業センター数です。
※売上高出所：公益社団法人不動産流通推進センター「不動産業統計集2024（2025年4月発表）」

大京穴吹不動産
全国32都道府県に営業所を展開し、最短1週間での早期現金化が可能な即時買取サービスを提供しています。※諸条件により異なります。

訳あり物件専門の買取業者9選

株式会社クランピーリアルエステート
共有名義の不動産や共有持分の買取に強みを持つ専門業者です。全国1,200以上の士業と連携し、権利関係が複雑な土地でも法的問題を解決しながら買取を進めます。最短12時間のスピード査定、最短48時間での現金化が可能で、LINEでの気軽な相談にも対応しています。

※2025年8月時点で公式に掲載されている情報です。

トラブル物件買取センター
「当社に買取できない物件はありません」を謳い、700件以上の訳あり物件買取実績を持つ専門業者です。再建築不可物件、底地、共有持分など、一般市場では売りにくい物件を積極的に買い取り。最短3日での即現金化が可能で、遠方や離島も含め全国対応しています。

※2025年8月時点で公式に掲載されている情報です。

イエチカドットコム、ジャパンケルモ、東京都市開発、フレキシブル、ワケガイ、リアルエステート、買取UP
これらの専門業者も、それぞれ農地・山林、底地・共有持分、権利関係が複雑な土地、スピード対応、訳あり物件全般、現状渡し対応、地域特化型サービスなど、独自の強みを活かして売れない土地の買取に対応しています。各業者の詳細な特徴と実績については、直接お問い合わせいただくことをおすすめします。

地域密着型の買取業者比較表

※2025年8月時点で公式に掲載されている情報です。

売れない土地の特徴と買取が困難になる理由を徹底解説

立地・形状に問題がある土地の特徴

利便性の悪い立地は、土地が売れない最も代表的な理由です。都心部では最寄り駅から徒歩圏外（15分以上）、郊外では市街地まで車で10分以上かかる土地は買い手が付きにくくなります。学校やスーパーなどの生活インフラから離れていたり、墓地やゴミ処理場などの嫌悪施設が周辺にある土地も敬遠される傾向があります。

土地の形状に関する問題も深刻です。極端に細長い土地や三角形などの変形地、高低差が大きい傾斜地、周囲より低い窪地などは建築制限が生じやすく、造成コストが高額になるため一般の買主には敬遠されます。特に旗竿地（道路に接する部分が細長い土地）は、建築プランに制限が生じるため売却が困難になりがちです。

近年は災害リスクへの意識も高まっており、地盤が軟弱で地盤改良工事が必要な土地や、ハザードマップで洪水・土砂災害の危険区域に指定されている土地、過去に災害履歴がある土地なども買い手が見つかりにくい状況です。このような立地・形状に問題がある土地でも、専門の買取業者なら独自の活用ノウハウで買い取ってくれる可能性があります。

法的制限・権利関係が複雑な土地

建築基準法の接道義務を果たしていない再建築不可物件は、売れない土地の代表例です。幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していない土地は、建物の建築や建て替えができないため、一般の買主には需要がなかなか
ありません。また、市街化調整区域に位置する土地も、原則として建物の建築が制限されており、自治体の許可を得るには非常に厳しい要件をクリアする必要があります。

農地や山林に区分されている土地も売却が困難です。農地を購入できるのは農業従事者に限られており、農地転用の手続きには専門知識と時間、費用が必要になります。山林は居住用に不向きで利便性も悪いことが多く、一般の買主にはほとんど需要がありません。

権利関係が複雑な土地も大きな問題となります。何代にもわたって相続登記がされていない土地、名義人が複数いる共有名義の土地、借地権付きの建物が建っている底地などは、売却に全員の同意が必要だったり、複雑な法的手続きが必要になります。2024年4月から相続登記が義務化されたため、未登記の土地を放置することはさらにリスクが高まっています。

環境・災害リスクが高い土地

土壌汚染の可能性がある土地は、買い手が見つかりにくい典型例です。過去にガソリンスタンド、工場、クリーニング店として使用されていた土地は、有害物質による汚染の恐れがあり、土壌調査や浄化に数百万円の費用がかかる可能性があります。買主は健康リスクと高額な浄化費用を懸念して購入を避ける傾向があります。

災害リスクが高い土地も敬遠される要因です。活断層の近くや地盤が不安定な地域、土砂災害警戒区域に指定されている土地、河川氾濫の危険性がある低地などは、近年の災害意識の高まりとともに買い手が付きにくくなっています。保険料の高額化や建築制限なども購入意欲を削ぐ要因となります。

境界が不明確な土地も重大な問題です。隣地との境界線が確定していない土地は、購入後に境界トラブルが発生するリスクがあり、一般の買主は避ける傾向があります。境界確定には土地家屋調査士による測量と隣地所有者の立ち会いが必要で、数十万円以上の費用と時間がかかります。このような環境・災害リスクがある土地でも、専門知識を持つ買取業者なら適切にリスクを評価して買い取ってくれます。

土地買取業者の正しい選び方と失敗しない6つのポイント

買取実績と専門性の確認方法

土地買取業者を選ぶ際は、必ず過去の買取実績を詳しく確認しましょう。業者の公式サイトで「年間買取件数」「累計買取実績」「買取事例」などの情報をチェックし、あなたの土地と似た条件の物件を扱った経験があるかを調べることが重要です。例えば、再建築不可物件、底地、共有持分、市街化調整区域の土地など、特殊な条件の土地ほど専門的な知識と経験が必要になります。

専門性の高い業者を見分けるには、取り扱い物件の種類も重要な指標です。「どんな土地でも買います」と謳いながら実際には条件の良い土地しか扱わない業者もあれば、訳あり物件に特化して豊富なノウハウを蓄積している業者もあります。Googleマップの口コミや第三者の評価サイトで実際の利用者の声を確認し、「他社で断られた土地も買い取ってくれた」「複雑な権利関係もスムーズに解決してくれた」などの評価があるかチェックしましょう。

上場企業や業界団体への加盟状況も信頼性の指標になります。株式会社AlbaLinkのように東京プロマーケット市場に上場している業者や、全国宅地建物取引業協会連合会などの業界団体に加盟している業者は、一定の信頼性と財務基盤があると判断できます。また、弁護士や司法書士との提携体制があるかも、複雑な権利関係の土地を扱う上で重要な要素です。

査定価格の妥当性を見極める基準

査定価格の妥当性を判断するには、必ず複数社から査定を取って比較することが基本です。一社だけの査定では相場感が掴めず、適正価格なのか安すぎるのか判断できません。最低でも3社以上、できれば5社程度から査定を取り、平均的な価格帯を把握しましょう。極端に安い査定額や逆に高すぎる査定額を提示する業者は注意が必要です。

査定額の根拠を詳しく説明してくれるかも重要なポイントです。信頼できる業者は「周辺の類似物件の取引価格は坪○万円、お持ちの土地は接道面が狭いため坪○万円で計算」「再販時の想定価格から工事費○万円を差し引いて算定」など、具体的な数字と根拠を示してくれます。根拠のない高額査定や曖昧な説明しかしない業者は避けるべきです。

売れない土地の買取価格は、一般的に市場価格の6～8割程度になることは理解しておく必要があります。買取業者は物件を買い取った後にリフォームや再販のための費用を考慮して価格を算定するため、仲介での売却価格より低くなるのが通常です。ただし、仲介手数料がかからない分、最終的な手取り額の差は縮まることも考慮に入れて判断しましょう。

契約条件と手数料の比較検討

買取業者との契約では、価格だけでなく契約条件も重要な比較要素です。引き渡し時期、現金化のタイミング、契約不適合責任の取り扱い、測量費用の負担など、詳細な条件を必ず確認しましょう。「契約から決済まで最短3日」と謳っていても、実際には書類準備に時間がかかったり、測量が必要だったりするケースもあります。

手数料についても事前に明確にしておくことが大切です。正当な買取では仲介手数料は発生しませんが、測量費用、登記費用、不用品処分費用などが別途必要になる場合があります。「買取価格○万円」と提示されても、諸費用を差し引かれて手取り額が大幅に減ることもあるため、最終的な手取り額を確認することが重要です。

契約不適合責任の免除についても確認が必要です。多くの買取業者は「現状渡し」を前提として契約不適合責任を免除していますが、売主が故意に瑕疵を隠していた場合は免責されません。土壌汚染の可能性、過去の災害履歴、近隣トラブルの経験など、知っている問題は必ず事前に申告し、免責の範囲を明確にしておきましょう。

悪質業者の見分け方と注意点

悪質な買取業者を見分けるには、いくつかの危険なサインがあります。最も注意すべきは、相場より異常に高い査定額を提示してくる業者です。「他社の倍の価格で買い取ります」「絶対に損はさせません」などの甘い言葉で契約を急がせ、後から様々な理由をつけて大幅に値下げしてくる悪質なパターンがあります。

契約を急かす業者も要注意です。「今日中に契約しないとこの価格は無効」「他にも買いたい人がいる」などと時間的プレッシャーをかけて冷静な判断を妨げようとする業者は避けるべきです。正当な買取業者であれば、売主が納得するまで時間をかけて説明し、契約を急がせることはありません。

会社の実態が不明確な業者も危険です。事務所の所在地が不明、電話番号が携帯電話のみ、宅地建物取引業の免許番号が記載されていない、インターネット上に会社情報がほとんどない、などの業者は避けましょう。国土交通省の「宅地建物取引業者検索システム」で免許の有効性を確認することも大切です。

売れない土地を所有し続ける深刻なリスクと解決策

年間維持費用と税負担の実態

売れない土地を所有し続ける最大のリスクは、毎年発生する維持費用と税負担です。固定資産税は土地を所有している限り必ず支払う義務があり、土地の立地や面積によって年間数万円から数十万円の負担となります。都市計画税が課税される地域では、さらに負担が増加します。

管理費用も継続的にかかります。草刈り費用は年間2-3回で1回あたり1-3万円、フェンス設置や修繕で10-50万円、不法投棄された廃棄物の処分で数万円から数十万円など、放置できない費用が発生し続けます。特に遠方に土地を所有している場合は、管理のための交通費や現地確認の手間も大きな負担となります。

これらの費用を10年間支払い続けた場合、固定資産税だけで数十万円から数百万円、管理費用を含めると200-300万円の負担になることも少なくありません。土地の価値が低い場合、売却価格よりも累積の維持費用の方が高額になるケースもあり、早期の処分が経済的に合理的な選択となります。

管理責任と近隣トラブルのリスク

土地の所有者には適切な管理責任があり、これを怠ると深刻なトラブルに発展する可能性があります。草木が茂って隣地に越境した場合、害虫の発生源となった場合、不法投棄を招いた場合などは、近隣住民から損害賠償を請求される恐れがあります。特に住宅地や商業地域では、管理が行き届かない土地は周辺の景観や環境を悪化させる要因となり、地域全体の不動産価値に悪影響を与えることもあります。

自治体からの指導や勧告も無視できないリスクです。多くの自治体では空き地の適正管理に関する条例を制定しており、定期的な草刈りや清掃を義務付けています。管理を怠ると行政指導の対象となり、最悪の場合は行政代執行により強制的に管理作業が行われ、その費用を所有者に請求されることもあります。

防犯上のリスクも深刻です。管理されていない土地は不法侵入、放火、不法投棄などの犯罪の温床になりやすく、近隣住民を脅かす要因となります。万が一、所有地で犯罪が発生した場合、管理責任を問われる可能性もあります。また、土地の境界杭が不明確になったり、隣地所有者との間で境界紛争が発生したりするリスクも時間の経過とともに高まります。

相続時の問題と法的責任

売れない土地を次世代に相続させることは、深刻な問題の先送りとなります。相続人が複数いる場合、売れない土地の取り扱いを巡って相続人同士の争いが発生しやすく、遺産分割協議が長期化する原因となることがあります。特に土地以外にプラスの遺産がある場合、「売れない土地は誰が相続するのか」「管理費用は誰が負担するのか」といった問題で家族関係が悪化することも少なくありません。

2024年4月から相続登記が義務化されたことにより、相続が発生してから3年以内に登記手続きを行わないと10万円以下の過料が科せられるようになりました。売れない土地であっても、この義務からは逃れることができません。相続登記には司法書士への報酬、登録免許税、必要書類の取得費用などで数十万円の費用がかかることもあり、価値の低い土地のために高額な費用を支払う矛盾が生じています。

相続放棄という選択肢もありますが、これには重大な制約があります。相続放棄は全ての遺産を放棄することになるため、土地だけを選んで放棄することはできません。また、相続放棄をしても管理責任は残り続け、次の相続人が管理を開始するか相続財産清算人が選任されるまで、元の所有者が管理義務を負うことになります。

土地買取の流れと必要書類・手続きの完全ガイド

査定依頼から契約締結までの流れ

土地買取の手続きは、まず信頼できる買取業者の選定から始まります。複数の業者に査定を依頼し、価格と条件を比較検討することが重要です。査定依頼時には、土地の所在地、面積、現在の状況（更地・建物付き）、権利関係（単独所有・共有名義）、特殊事情（再建築不可・底地など）を正確に伝えましょう。多くの業者では電話やメール、LINEでの簡易査定に対応しており、基本情報だけで概算価格を提示してくれます。

現地調査は買取価格決定の重要なプロセスです。業者の担当者が実際に土地を確認し、接道状況、地形、周辺環境、境界の状況などを詳しく調査します。この際、土地の図面、測量図、境界確認書などの資料があれば準備しておくと査定がスムーズに進みます。権利関係が複雑な場合は、登記簿謄本や相続関係説明図なども必要になることがあります。

正式な買取価格の提示を受けたら、価格だけでなく契約条件も詳しく確認しましょう。決済時期、引き渡し条件、諸費用の負担、契約不適合責任の取り扱いなどを明確にし、不明な点は必ず質問して解決しておくことが大切です。複数社の条件を比較検討し、総合的に最も有利な業者を選択します。契約内容に納得できれば、売買契約書を締結し、手付金を受け取って契約成立となるのが一般的です。

必要書類の準備と取得方法

土地買取には多くの書類が必要になるため、事前に準備しておくことで手続きをスムーズに進められます。最も重要なのは権利証（登記済権利証または登記識別情報）で、これは土地の所有権を証明する基本的な書類です。権利証を紛失している場合は、事前通知制度や公証人による本人確認などの代替手続きが必要になるため、早めに司法書士に相談することをお勧めします。

相続した土地の場合は、被相続人の除籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書なども必要になります。共有名義の土地では、共有者全員の同意書と印鑑証明書が必要です。売主の本人確認書類として、運転免許証やパスポートなどの写真付き身分証明書も準備しておきましょう。

決済・引き渡し時の注意点

決済・引き渡しは買取手続きの最終段階で、慎重に進める必要があります。決済前には、契約書に記載された条件がすべて整っているかを最終確認しましょう。住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済し、抵当権抹消登記の準備を整えておく必要があります。金融機関での借入金完済手続きには、完済通知書や抵当権抹消書類の発行に数日かかることもあるため、余裕を持ったスケジュールで進めることが重要です。

決済当日は、司法書士立ち会いのもとで所有権移転登記と代金決済が同時に行われるのが一般的です。売主は権利証、印鑑証明書、実印などの必要書類を持参し、買主は売買代金を準備します。決済方法は現金、銀行振込、小切手などがありますが、高額な取引では銀行振込が一般的です。

引き渡し完了後は、固定資産税の日割り精算、公共料金の名義変更、火災保険の解約手続きなどが必要になります。固定資産税は1月1日時点の所有者に課税されるため、年の途中で売却した場合は日割り計算で精算するのが一般的です。また、土地上に建物がある場合は、電気・ガス・水道の解約手続きや郵便物の転送手続きも忘れずに行いましょう。

買取以外の売れない土地処分方法と比較検討

相続土地国庫帰属制度の活用

2023年4月から開始された相続土地国庫帰属制度は、相続した土地を国に引き渡せる新しい制度です。この制度を利用するには、建物や工作物がない、地下に埋設物がない、土壌汚染がない、境界が明らかなど、厳格な要件を満たす必要があります。申請手数料として14,000円が必要で、さらに承認された場合は10年分の管理費相当額（一般的に20万円以上）を納付する必要があります。

しかし、現実的には多くの売れない土地がこの制度の要件を満たすことができません。一定の勾配や高さの崖がある土地、隣接地所有者との争いがある土地、通常の管理・処分に過分な費用がかかる土地などは承認されません。売れない土地の多くが抱える問題（境界不明、法的制限、管理困難など）は、まさにこの制度で除外される要件に該当することが多いのが実情です。

申請から承認まで半年から1年以上かかることも珍しくなく、審査の結果不承認となるリスクも高いため、確実性を求める場合には適さない選択肢といえます。費用負担も考慮すると、20万円以上の管理費を支払って国に引き渡すよりも、専門の買取業者に売却して現金を得る方が経済的にメリットが大きいケースが多いと考えられます。

隣地所有者への売却交渉

隣地所有者への直接売却は、売れない土地でも成約する可能性がある有効な方法の一つです。隣地所有者にとっては、土地を拡張することで敷地の有効活用が可能になり、不動産としての価値向上が期待できるためです。特に、駐車場の拡張、建て替え時の敷地確保、庭の拡張などの具体的なニーズがある場合は、相場に近い価格での売却も期待できます。

売却交渉を成功させるには、まず隣地所有者との良好な関係を築くことが重要です。突然の売却提案ではなく、日頃からの挨拶や近況報告などで信頼関係を構築し、相手の土地活用ニーズを把握することから始めましょう。価格設定では、双方にメリットのある取引を提案するため、一般市場価格よりも若干低めに設定する場合もあります。

ただし、隣地所有者への売却には限界もあります。相手に購入意思や資金がない場合は成立しませんし、価格交渉で関係が悪化するリスクもあります。また、個人間取引では契約書作成、登記手続き、税務処理などで専門家への依頼が必要になり、結果的に時間と費用がかかることもあります。確実性を重視する場合は、隣地所有者への打診と並行して買取業者への査定も依頼し、複数の選択肢を確保しておくことが賢明です。

土地活用による収益化の可能性

売却が困難な土地でも、用途を変えて活用することで収益を生み出せる可能性があります。最も一般的なのは駐車場としての活用で、初期投資が比較的少なく、需要があるエリアでは安定した収入が期待できます。月極駐車場なら月額5,000円〜20,000円、コインパーキングなら1日500円〜2,000円程度の収入が見込めます。ただし、舗装工事に30坪で40〜50万円、機械設置に数百万円の初期投資が必要です。

資材置き場や重機置き場としての貸し出しも有効な活用方法です。建設業者や運送業者などは、資材や車両の保管場所を常に探しており、立地条件が悪い土地でも需要がある場合があります。賃料は地域によって大きく異なりますが、月額数万円から数十万円の収入が期待できます。契約期間や原状回復の条件を明確にしておくことが重要です。

太陽光発電業者への賃貸も選択肢の一つです。山林や農地など、地方の土地は価値がつきずらい傾向にありますが、太陽光発電関連の用地として、賃貸収益が期待できる可能性があります。20年程度の長期での契約が多くみられ、土地の管理を借主である太陽光業者に任せられる場合が多いです。固定資産税より高い賃料が得られるか確認しましょう。

売れない土地問題を確実に解決する最適な方法【まとめ】

売れない土地を抱える問題は、専門の買取業者に依頼することで確実に解決できます。立地が悪い、形状が特殊、権利関係が複雑といった理由で一般市場では売却困難な土地でも、豊富な経験とノウハウを持つ買取業者なら適正価格で買い取ってくれる可能性が高いことがお分かりいただけたでしょう。重要なのは、複数の業者から査定を取り、実績・専門性・条件を総合的に比較検討することです。

査定価格だけでなく、契約条件、手数料、引き渡し時期なども含めて判断し、最も信頼できる業者を選択しましょう。悪質業者を避けるためには、過度に高い査定額や契約を急かす業者に注意し、会社の実態や免許の有効性もしっかりと確認することが大切です。売れない土地を放置することは、毎年の固定資産税、管理費用、近隣トラブルのリスク、将来の相続問題など、多くのデメリットを抱え続けることを意味します。

一方で、訳あり不動産専門買取業者による売却なら最短1週間から1ヶ月程度で現金化でき、契約不適合責任も免除されるため、安心して土地問題を解決できます。

農地や原野、荒地、雑種地などの土地をお持ちの方で、特別急ぎでなければ、太陽光発電業者への相談が、売却収益も期待できるため、最適な解決策となるでしょう。グリーンエナジー＆カンパニーのような東京証券取引所グロース市場に上場している信頼性の高い専門業者なら、農地転用許可申請、相続登記、測量などの複雑な手続きもすべて無料で代行してくれるため、負担をかけることなく確実な売却が可能です。

一人で進めると損をしてしまう可能性がありますが、経験豊富なプロに相談することで想像以上に良い条件での解決が見つかるかもしれません。東京証券取引所グロース市場に上場している信頼性の高い企業として、水利組合・土地改良区脱退金、農地転用許可申請、相続登記、司法書士手数料、測量、住所変更、農振除外申請、抵当権・根抵当権抹消など、通常数十万円から百万円以上かかる手続きもすべて無料で対応してくれます。

売れない土地でお悩みの方は、まず無料相談・無料査定を利用して、あなたの土地に最適な解決策を見つけることから始めてみてください。あなたの売れない土地が、確実に現金化できる日は案外近いかもしれません。グリーンエナジー＆カンパニーでは、ご状況に合わせた最適な選択肢をプロが無料相談でご提案いたします。漠然としている段階、親族の反対がある場合でも構いませんので、お気軽にお問い合わせください。